– hefði mest áhrif að draga úr fjármagnskostnaði
Undanfarin ár hefur lóðakostnaður rokið upp og er nú 15-20% af íbúðarverði þar sem það er ódýrast. Fyrir nokkrum árum var þessi kostnaður meira en helmingi lægri. Ef þessi gjöld voru talin eðlileg fyrir nokkrum árum, hvað hefur þá breyst þannig að nú sé eðlilegt að þau séu þetta mikið hærri í dag?
Sigurður Ingólfsson, framkvæmdastjóri Hannarr ráðgjafaþjónustu, segir að á miðju síðasta ári hafi Hannarr ehf. varpað fram í grein spurningunni um það hvert við Íslendingar værum að stefna í húsnæðismálum okkar. Mat fyrirtækisins var þá að 2-3000 íbúðir vantaði á landinu til að mæta eðlilegri eftirspurn eftir nýjum íbúðum. Þekkt er að íbúðir eru í auknum mæli leigðar út til erlends ferðafólks, sem hefur þau áhrif að færri íbúðir eru til ráðstöfunar fyrir Íslendinga, sem eykur enn þörfina á nýjum íbúðum, en engar tölur eru haldbærar yfir áhrifin af því.
Sögulegt meðaltal nýbygginga á landinu er 1500 til 2000 íbúðir á ári. Á árinu 2014 var byrjað á byggingum 582 íbúða. Þörf á nýjum íbúðum hefur samkvæmt því aukist a.m.k. um 1000 íbúðir á árinu 2014 og vantar samkvæmt því nú um 3-4000 íbúðir, og fjöldinn eykst!
Lítið framboð íbúða hækkar verð
Frá ársbyrjun 2010 til desembermánaðar 2014 hækkaði íbúðarverð um 31,8% og frá desember 2013 til sama tíma 2014 um 9,3%, samkvæmt tölum Þjóðskrár. Á sömu tímabilum hækkaði vísitala launa um 34,6% og 6,6%, vísitala byggingarkostnaðar um 20,8% og 1,3% og neysluverðsvísitalan um 18,4% og 0,8%. Samkvæmt þessum tölum hefur verð íbúða hækkað umtalsvert á síðasta ári umfram byggingarkostnað og einnig umfram verðlag almennt, eða á bilinu 8-9%. Út úr þessum tölum má vafalítið lesa vaxandi eftirspurn eftir íbúðum, sem ekki kemur á óvart og hækkandi verðs samfara því. Það sem kemur kannske á óvart er að ekki skuli vera byggt meira við þessar aðstæður. Hver ætli ástæðan sé fyrir því ?
Töluvert hefur verið kvartað yfir því að einstaklingar fái neitun um lán til kaupa á íbúðum á þeirri forsendu að þeir standist ekki greiðslumat, jafnvel fólk í góðri vinnu með góða menntun að baki. Þannig að annað hvort ber fólk ekki nóg úr býtum til að geta staðið undir kostnaðinum við að byggja og reka húsnæði að mati lánastofnana, eða að kostnaðurinn er of mikill.
Til að halda í við þörfina fyrir nýjar íbúðir, þarf þannig að gera annað hvort, að hækka laun fólks eða lækka húsnæðiskostnaðinn. Að hækka launin er eilífðarbarátta launþega og standa nú einmitt yfir kjarasamningar. Ef sú hækkun ætti að duga fólki til að geta í auknum mæli keypt sér húsnæði, þyrfti hún að vera mun meiri en reikna má með að samningar náist um.
Að byggja 115 m2 íbúð kostar í dag um 30 miljónir króna. Það er vinsælt meðal fjármögnunarfyrirtækja og stjórnmálamanna að tala um að þessi kostnaður sé mikill og þurfi að draga úr honum. Þetta er að hluta til rétt þó að erfitt sé að halda því fram að heildar byggingarkostnaður sé hár hér á landi. Helst mætti benda á tvo þætti í því sambandi. Annars vegar vaxtakostnað og hins vegar lóðakostnað. Einnig mætti nefna aukinn kostnað vegna vaxandi krafna í lögum og reglugerðum um byggingarmálefni. Að hafa áhrif á þessa þætti er á valdi opinberra aðila og stjórnmálamanna.
Hár vaxtakosnaður
,,Bankar og aðrir eigendur fjár á Íslandi rukka 6,5% og þaðan af hærri vexti á sín útlán. Ef allt er greitt á gjalddaga og án vanskila, þá greiðir sá sem fær lánaðar 30 miljónir króna til íbúðarkaupa um 163 þúsund krónur mánaðarlega í vexti sé miðað við 6,5%. Vilji hann borga lánið niður á 30 árum bætast í upphafi við 83 þúsund krónur á mánuði. Samtals eru mánaðargjöldin þannig um 246 þúsund krónur. Miðað við 1% verðbólgu, eins og nú er, má ætla að verðmæti íbúðarinnar gæti aukist um 25 þúsund krónur á mánuði, en á móti kemur að sú upphæð myndi fara í viðhaldskostnað eignarinnar. Þekkt er að vaxtakostnaður á Íslandi er mikill, eða 2-3 sinnum hærri af húsnæðislánum en gerist í þeim löndum sem við viljum bera okkur saman við. Raunvextir voru t.d. 2-5 prósentustigum hærri á Íslandi en í öðrum Evrópulöndum, samkvæmt athugun Neytendasamtakanna árið 2005 og er munurinn trúlega enn meiri nú. Í dæminu hér á undan væri vaxtakostnaðurinn 54 til 82 þúsund krónur ef það væri veruleikinn, en ekki 163 þúsund krónur eins og raunin er. Einnig mætti ræða um það hér hver borgi í raun vextina, þegar vaxtabætur og húsnæðisbætur eru teknar inn í myndina,“ segir Sigurður.
Undanfarin ár hefur lóðakostnaður rokið upp og er nú í 15-20% af íbúðarverði þar sem það er ódýrast á höfuðborgarsvæðinu. Fyrir nokkrum árum var þessi kostnaður meira en helmingi lægri. Húsbyggjendur og íbúar geta spurt um ástæður þessara hækkana. Ef þessi gjöld voru talin eðlileg fyrir nokkrum árum, hvað hefur þá breyst þannig að nú þyki eðlilegt að þau séu þetta mikið hærri í dag?
Opinberir aðilar geta átt stóran þátt í að fjölga íbúðum
,,Auknar kröfur opinberra aðila með samþykki nýrra Mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar hafa verið mikið í umræðunni undanfarið, eins og þeir þekkja sem fylgjast með byggingarmálefnum. Kröfur þessar hafa annars vegar valdið auknum framkvæmdakostnaði og hins vegar kostnaði við byggingareftirlit,“ segir Sigurður.
Sú umræða sem verið hefur um að nú sé rétt að hefja byggingu leiguíbúða í stórum stíl er ekki ný, hún kemur upp öðru hvoru þegar þrengir að í þjóðfélaginu. Það sem er rangt við þá umræðu er að það skiptir ekki máli hver á fasteignina að öðru leyti en því að íbúðareigandi hugsar að jafnaði betur um sína eign og gerir oft hluti sjálfur sem annars eru aðkeyptir. Þetta dregur hvorutveggja úr rekstrarkostnaði. Ekki á að skipta máli hver á þá peninga sem bundnir eru í eigninni og er því ekki rætt hér sérstaklega um leiguhúsnæði.
Niðurstaða þessara hugleiðinga er að opinberir aðilar geti átt stóran þátt í að fjölga íbúðum og það sem hefði mest áhrif væri að draga úr fjármagnskostnaði.“
RÁÐGJAFAÞJÓNUSTA
SÍÐUMÚLA 1 – 108 REYKJAVÍK
Sími 533 3900 – Fax 533 3901
www.hannarr.com
[email protected]
